株式会社リエイト

世田谷で不動産の任意売却・リースバックに対応| 仕組みとメリット

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任意売却・リースバック

想定外の住宅ローン滞納には任意売却

VOLUNTARY SALE

一般的に住宅ローンが残っている状態で家を売ることはできませんが、任意売却を使い、借入先である金融機関の同意を得ることができればローンが残っていても自宅を売却することが可能となります。住宅ローンの支払いに困っている方は、住宅の売却を検討されているお客様は早めに専門家にご相談ください。世田谷エリアを中心に不動産取引実績豊富な専門家は相談者の立場に寄り添い、安心いただける最適なプランをご提案いたします。

任意売却とは?

不動産を売却する際に、通常は売主(オーナー)が自ら売りに出し、買い手を探す必要があります。しかし、任意売却を利用すれば、不動産会社が代理人となり、手続きを代行してくれます。任意売却は、競売や司法売却とは異なり、売主の意思が尊重され、売却金額にもよりますが、個人的な希望が叶う場合があります。ただし、任意売却には多くのリスクが伴います。売主にとって最善の条件や価格を実現するためには、売却に関する情報収集や、売却代理人の選定が重要です。また、売却後に買主側からクレームがあった場合にも、売主が責任を負うことになります。不動産を売却する際に、任意売却を利用する場合は、しっかりと準備をし、リスクを最小限に抑えた上で手続きを進めることが重要です。


任意での売却の売却金額は債権者が決定

通常の不動産売却では売却金額は自分で決めることができますが、任意売却の場合は自分で決めることはできず、債権者が売却金額を決めます。これは、所有者があまりにも低い売却金額を設定した場合、債権者は貸したお金を回収できなくなる恐れがあるためです。債権者にとっても多くのお金を回収できるようなシステムは不動産所有者にも債権者にもメリットがあります。世田谷区周辺の不動産情報に精通した不動産のパートナーはお客様の状況に合わせた売却プランをご提案すると共に安全かつ安心なお取引を追求いたします。

競売に比べて債務者に多いメリット

競売を行うと官報やインターネットで競売物件になったことが一般に公開されますが、任意売却の場合は、住宅ローンを滞納した事実は債権者である銀行と物件を売却する不動産会社のみしか知り得ることができないため、近所の人や勤務先の人に自分がローンを滞納していることを知られることなく手続きを進められます。世田谷区周辺エリアで不動産売却の成功実績が豊富な不動産のスペシャリストは支払いが難しくなったお客様の状況を伺いながら最適な対策プランを提案し、お客様に安心いただけるようきめ細やかにサポートいたします。

任意売却の流れ

flow

任意売却とは

STEP01

任意売却とは、何らかの事情でローンの返済ができなくなったにもかかわらず、債務超過等の理由で通常の売却が難しい場合に、債権者に抵当権の解除・承諾をもらったうえで売却することを指します。

抵当権とは、銀行や金融機関などからお金を借りる場合に不動産(土地や建物)に設定する担保物権のことで、金融機関などの債権者は、債務者の滞納が続く場合に「抵当権を実行」できる権利です。

この場合、ローンの担保である不動産を競売にかけて売却金を残債の返済に充てるため、滞納が数か月続くと、競売開始決定通知書が届き、手続きが進められます。

競売になってしまうと、通常の売買価格よりも3〜5割程安く売られ、返済に充てる金額も少なくなり、強制退去による明け渡しにも応じなければいけません。

任意売却は、滞納があり金融機関から「期限の利益の喪失通知」が届いてから申請ができ、競売の開札日前までに売却することができれば、「ほぼ市場価格で売却ができ、残債を大きく減らすことが可能」になることに加えて「引っ越し費用などの控除も認められやすい」というメリットがあります。


任意売却の流れ・期間①

STEP02

①金融機関から督促状が届く(電話・ハガキ)

まず初めに、月々のローンの支払いができなければ、金融機関から電話やハガキで督促があります。

督促状が届き3~6か月放置してしまうと、債務者は「期限の利益」を失い、金融機関は保証会社より代位弁済を受けます。「期限の利益」とは、債務を分割で支払う権利のことです。

金融機関の代位弁済が完了すると、債務者の元に「代位弁済完了通知」と「期限の利益の喪失通知」が届きます。期限の利益を失ってしまうと、債務を分割で支払う権利が無くなってしまい、一括で返済しなければいけなくなってしまいます。

一括で返済できる資金的な余力があればいいですが、ほとんどの方は難しく、一括返済できません。一括返済ができなければ、競売の手続きが進められていきます。そこで競売で売られてしまう前に、任意売却という売却方法を用います。任意売却を希望する場合は「期限の利益の喪失通知」が届いてから申請が可能になるので覚えておきましょう。

督促状が届いたらすぐに、任意売却を得意とする不動産業者に相談しましょう。なお、督促状が届く前でも不動産業者に相談できるので、支払いに不安がある場合や、ローンについて悩みがある場合は、一度不動産業者で相談してみてください。


任意売却の流れ・期間②

STEP03

②不動産業者に相談・査定する

督促状が届いた時点でその後の返済の目途が立てられない場合には、すぐに不動産業者に相談してください。

不動産業者は債権者に対して、今後どのような対応をするべきかについて的確なアドバイスをくれます。また査定の依頼をすれば、あなたの不動産にどれくらいの値段が付くのかを査定します。不動産業者がスムーズかつ正確な査定が出せるように家の図面などがあれば積極的に協力しましょう。

また査定を任せきりにするのではなく、自分自身でも近隣の不動産相場を調べてみてください。査定が終わり不動産業者の提案に納得いくようであれば、任意売却に向けてその不動産業者と媒介契約を締結します。

任意売却でどこに相談すればいいか迷っている方は、株式会社リエイトへご相談下さい。


任意売却の流れ・期間③

STEP04

③住宅ローンの残高を確認する

任意売却を行うためにローン残高がいくら残っているのか把握しましょう。ローンの残高を確認することで、任意売却を行った後の支払計画書が作成できます。ローン残高は下記の方法で確認ができます。

返済予定表、残高証明書、借り入れをしている金融機関のWebサイト

残高証明書を金融機関のサイトで確認できるかどうかを、ご利用の金融機関の公式ホームページで確認してください。

返済予定表であれば、ローン契約後に必ず郵送されてくるものになりますので、契約書などと一緒に保管してあることが多いです。まずは返済予定表を確認してください。もし見当たらない場合でもローンを組んでいる金融機関に問い合わせれば分かるので、焦らず確認してください。


任意売却の流れ・期間④

STEP05

④債権者(金融機関)から許可をもらう

任意売却を行うためには、抵当権を有している全ての債権者から許可が必要です。許可に要する期間は約1か月程です。不動産業者と協力して「売却価格の分配案」や「生活状況表」を作成し、それを元に債権者と交渉を行います。債権者は、残債と売却予定額に大きな開きがないか、また残債の返済方法や返済計画性などを確認します。

売却価格とローン残高に大きな開きがあったり、債権者が複数の場合にはそれぞれの配分額に対する不満や、あまりにも計画性がないと判断されれば、許可がもらえないこともあるので注意してください。

交渉をうまく通すためにも、事前に分からないことは調べておくなどして、不動産業者と綿密な打ち合わせをしておきましょう。


任意売却の流れ・期間⑤

STEP06

⑤任意売却の手続き・売買をスタートする

債権者から任意売却の許可がもらえれば、不動産業者が買主の募集にとりかかります。売買開始から早くて2か月、遅くても競売の入札あるいは開札がおこなわれる約6か月までの間に契約まで進めます。

なお、その期間を超えてしまうと任意売却に応じてもらえなくなります。買い手を探している間に売買に必要な書類をそろえておきましょう。

書類の例

・身分証の写し

・印鑑証明書

・購入時のパンフレット

・不動産を購入した時の売買契約書、重要事項説明書

・保証委託契約書(保証会社との契約書)

・固定資産税納付書の写し

・金融機関と結んだ金融消費貸借契約書

・督促状、競売開始決定通知書

・物件の写真

・建築確認申請書の写し

・間取り図

・固定資産評価証明書

・登記識別情報

物件を提示した価格で買いたい人が見つかると、買付証明書に記入してもらい売主はその内容を確認します。ここで売主、買主双方の合意があれば、債権者に買付価格を報告し、売却可否の判断をもらいます。

債権者から承諾が得られれば、不動産業者は契約締結に向けて、契約書と重要事項説明書の作成にとりかかります。また契約・決済の日取りも話し合いにより取り決めます。


任意売却の流れ・期間⑥

STEP07

⑥売買契約成立後、購入者が決済を行う

契約成立後は、決済日を待つだけです。決済は、買主の利用する金融機関で行われる事が多いですが、決済日については売主、買主双方の都合に合わせて調整されます。おおよそ1か月以内には決済ができるケースが多いです。

⑦所有権を移行する

所有権の移行は、決済時に司法書士が主体となって進めます。司法書士は決済終了後に、速やかに所有権移転に必要な書類をもって法務局にて手続きを行ってくれます。

法務局での実際の手続きについては、司法書士が全て代行してくれますので一任してください。書類に不備があったり法務局が混んでいなければ、所有権の移転は1週間〜2週間で完了します。

⑧新生活の開始

決済が終わり、所有権の移転が申請されればここで任意売却が完了します。もし引っ越しが必要な場合は決済前に済ませておきましょう。不動産売却では、決済後速やかに物件を明け渡します。

金銭的な事情で速やかな引っ越しが難しい場合、事前に買主に相談しておけば協議次第で決済後数週間の猶予がもらえることもあります。あとは新生活の中で、任意売却で残った残債を支払い計画通りに返済していきます。

 


任意売却の注意点

STEP08

任意売却には下記の注意事項があります。売却のスピードや金額に大きな影響があるので、きちんと理解してください。

注意点①|不動産業者の選び方

注意点②|できる限り早く手続きを進める

それぞれ詳しく説明します。

注意点①|不動産業者の選び方

不動産業者の選び方には注意が必要です。任意売却では、実績が豊富な不動産業者に依頼しましょう。

任意売却は通常の不動産売買と異なり、金融機関との交渉が必要です。金融機関などの債権者との交渉がうまくいくかが成功の分かれ道になると言っても過言ではありません。また、なかには悪徳業者も存在します。不動産業者を選ぶ際には注意してください。

注意点②|できる限り早く手続きを進める

任意売却では、できる限り手続きを早く進めて下さい。不動産業者選びや不動産の査定、打ち合わせなどすぐにはできませんので、あなた自身が計画を立てて行動しなくてはいけません。

どうしようか迷っているうちに時間だけが過ぎてゆき、競売にかけられ、入札がはじまってしまう可能性もあり得ます。そうなってしまうと任意売却を行うことができなくなります。任意売却で買主を探す時間を1日でも長く確保するためにも、できる限り早く手続きを進めてすぐに任意売却にとりかかりましょう。

会社概要

ACCESS

世田谷区不動産売却専門サイト

電話番号
03-6715-6215
FAX番号
03-6715-6333
所在地
〒158-0083
東京都世田谷区奥沢五丁目38番8号 テラス自由が丘1F
営業時間
10:00~19:00
運営会社
株式会社リエイト
Webサイト
https://re-eight.co.jp/
アクセス
東急東横線自由が丘駅より徒歩8分
東急目黒線奥沢駅より徒歩8分
設立
令和4年8月8日
免許番号
東京都知事(1)第108450号
事業内容
不動産の売買、賃貸借、媒介、管理、住宅の増改築、建替え及びリフォーム
加盟団体
(公社)全国宅地建物取引業保証協会
(公社)東京都宅地建物取引業協会
主要取引銀行
みずほ銀行、きらぼし銀行、楽天銀行、GMOあおぞらネット銀行

ローン返済に困ったら任意売却を検討

突然のリストラや業績不振でお給料が減少した場合、今までと同じように住宅ローンを返済することが難しくなります。返済が数か月滞ると不動産を競売にかけられる恐れがあり、さらに落札者の都合で強引に立ち退きを求められるケースがあるため、注意が必要です。ローンの支払いが厳しくなった時は、早めに任意売却を専門家に相談することをお勧めします。世田谷区周辺で不動産売却の実績が豊富な不動産のプロフェッショナルは、お客様の状況に合わせて慎重で柔軟な対応をいたします。

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